Kamulaştırma süreci ilgili idare tarafından kamu yararı kararı alınmasından başlayarak kamulaştırma yapılan yerin tapu kaydının idare adına tescili ve kamulaştırma bedelinin mülk sahibine ödenmesine kadar devam eden uzun bir süreci kapsamaktadır. Kamulaştırma yoluyla idareler kamu hizmetinin devamı için gerekli alanları bünyesine katmakta olmasına karşın bu yöntem mülk sahibinin mülkiyet hakkını ihlal eder nitelikte bir eylemdir. Zira kamulaştırma kararı alınmasının akabinde idare tarafından ikame edilen kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında verilen hüküm; tapuda tescil yönünden kesin nitelik taşımakta kanun yoluna başvuru yalnızca bedel yönünden mümkün olmaktadır. Nitekim bu sebeplerden dolayı AYM ilgili kuralın Anayasa'nın 13.,35. Ve 46. Maddelerine aykırı olduğunu belirterek iptaline karar vermiştir. (AYM 2025/190 E., 2026/38 K. Sayılı kararı) Burada kamu yararının, en temel haklardan olan ve kişiye maliki olduğu şey üzerinde faydalanma, tasarruf etme ve semerelerinden yararlanma fırsatı veren mülkiyet hakkı ile karşıya karşıya gelmesi durumu ortaya çıkmaktadır.
Bilindiği üzere anayasa ve uluslararası anlaşmalar ile güvence altına alınan temel haklar kamu yararı sebebiyle ve yalnızca kanunla sınırlandırılabilmektedir. ( Anayasa 35. Maddesi). Bu sebeple 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca yapılacak kamulaştırma işlemi temel hakların kanun ile ve kamu yararı sebebiyle kısıtlanması hallerinden biridir. Bu ufak girizgahtan sonra kamu yararı kararı alınması ile birlikte sürecin nasıl ilerlediği teorik değil daha çok pratiğe yönelik anlatılacaktır.
Kamu yararı kararı alınmasının ardından öncelikle Kamulaştırma Kanunu 7. Maddesi uyarınca idarece; kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirilir. Yapılacak kamulaştırma işlemi idarece ilgili tapu müdürlüğüne bildirilerek taşınmaz üzerinde kamulaştırma şerhi konulması istenilir. İdarece konulan bu şerhten sonra 6 ay içerisinde 10 uncu maddeye göre (Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası) kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.
İdarece şerh verilmesinin ardından Kamulaştırma Kanunu 8. Maddesi uyarınca öncelikle satın alma usulü uygulanmaktadır. Buna göre kamulaştırma kararı alan idare yine Kamulaştırma Kanunu 11. Maddesinde yer alan değerleme yöntemlerinden taşınmazın niteliğine uygun olanını uygulayarak ve gerekirse Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir. Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. İdare tarafından hesaplanan tahmini bedel malike bildirilmeksizin kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
Malike yapılan bildirimin ardından Kamulaştırma Kanunu 8. Madde değişik beşinci fıkra hükmünce; yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.
Satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde ise Kanunun 10 uncu maddesine göre işlem yapılır.
Kısaca özetlemek gerekirse kamu yararı kararının alınmasının ardından ilgili taşınmazın maliki idare tarafından kolluk ve gerekirse diğer vasıtalar da kullanılmak suretiyle tespit edilir ve malike taşınmazı satmak isteyip istemediğine ilişkin bir tebligat gönderilir. Bu tebligatta idarece taşınmaza biçilen bedel bulunmaz. Aynı zamanda tapu müdürlüğüne yazılarak ilgili taşınmaza Kamulaştırma Kanunu 7. Maddesi kapsamında şerh konulması istenir.
Malik ile anlaşılması durumunda malik tarafından ilerde kamulaştırma ve bedeline karşı itiraz davaları açılmaz ve bu şekilde yapılan satış kamulaştırma yolu ile yapılmış sayılır. Taraflarca anlaşılmaya varılmaması ve ferağ verilmesi durumunda (ki genellikle uygulamada anlaşmaya varılamamaktadır.) idare tarafından Kamulaştırma Kanunu 10. Maddesi kapsamında Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Ve Tescil Davasının ikame edilmesi hususu gündeme gelmektedir. Bu yazı birden fazla bölümden oluşacak olduğundan ilk bölümü dava öncesindeki süreçlere ayrılmıştır.
Av. Ömer GÖRMÜŞ
Bu yazıda anlatılan durumlardan birini yaşıyorsanız dosyanızı birlikte değerlendirebiliriz.